小产权房为什么不合法

小产权房不合法的主要原因如下：

缺乏国家发放的土地使用证和预售许可证：

小产权房没有经过国家土地管理部门的批准，因此无法取得国家发放的土地使用证和预售许可证。购房合同在国土房管局也不会给予备案。

不能办理合法手续：

由于小产权房没有合法的土地使用权和房屋所有权，因此无法办理房产证、契税证等合法手续。

法律地位不明确：

小产权房不是法律概念，没有真正的产权，不受法律保护。根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，未经登记不发生效力。

不能合法转让过户：

小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让或置换。购买后也不能合法转让过户，这影响了房屋的保值和升值。

政策风险：

购买小产权房存在政策风险，如相关部门整顿乡产权房建设项目，可能导致项目停建甚至被强迫拆除。此外，如果遇到国家征地，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人无法得到拆迁补偿。

监管缺位：

小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

综上所述，小产权房不合法的原因主要在于其缺乏必要的法律手续和政策支持，不能进行合法登记和转让，存在诸多风险和不确定性。因此，建议购房者应避免购买小产权房，以保障自身合法权益。